Với tình hình khủng hoảng toàn cầu về kinh tế do dịch bệnh cũng kéo theo Bất Động Sản đang có dấu hiệu chững lại. Điều này làm nhiều nhà đầu tư cũng như người mua đang đắn đo và có những liên tưởng đến cuộc khủng hoảng bất động sản ( bđs ) cách đây gần 10 năm. Nhưng với kinh nghiệm đã từng đi qua các cuộc khủng hoảng thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn cảm nhận được sự khác nhau trong quá trình vận động.
Bài học từ quá khứ về khủng hoảng bất động sản
Những dấu hiệu về sự khủng hoảng bất động sản thời gian gần đây có những nét tương đồng sự đóng băng về bất động sản của những năm 2011-2013.
Những khởi đầu cho sự ảm đạm những năm đó là nghị quyết số 11 về việc yêu cầu của Ngân Hàng Nhà Nước giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay dư nợ trong lĩnh vực sản xuất năm 1010 đặc biệt là về bất động sản của chính phủ. Tại giai đoạn đó hầu hết các nhà bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng do đó sau mỗi đợt điều chỉnh lại làm thêm những vết thương khó lành.
Rất nhiều những doanh nghiệp bất động sản đã để lại một số lượng nợ xấu khổng lồ, nhiêu doanh nghiệp chậm dự án và còn phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn đã cạn kiệt. Buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại cả về số lượng và chất lượng dự án và giá thành sản phẩm của dự án.
Sự ồ ạt về nguồn cung là nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản rớt mạnh so với thị trường chung, sự suy yếu buộc các doanh nghiệp tái cơ cấu. Sau những lần tái cơ cấu thì lại nhìn thấy một bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.
Đỉnh điểm và có vô số những nhà đầu tư đã bán hạ giá những sản phẩm của mình lên đến 1 nửa so với giá niêm yết ban đầu. Những nhà lẻ hoặc những biệt thự có giá giảm tới 30-40% nhưng vẫn khó lòng bán được.
Từ những rạn nứt đó đã kéo theo dây chuyền sự gãy đổ, hiệu ứng domino đã làm cho không ít những doanh nghiệp đã phải thắt chặt chi tiêu. Không còn những cuộc thi công mở bán rầm rộ và chen lấn nhau để đặt cọc dù giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng.
Quá trình khủng hoảng bất động sản đã để lại những tàn dư như những căn chung cư để trong hoang phế, hành trình phá sản của các doanh nghiệp và doanh nhân ngày gần kề nhiều dự án bị thu hồi và đình chỉ.
Nhìn lại thời gian khủng hoảng đó nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư vẫn chưa nguôi ngoai. Các chuyên gia phân tích cho rằng cuộc khủng hoảng bất động sản nguyên nhân chính là do chính sách khô cứng vĩ mô trong tín dụng. Sự nóng sốt đã làm cho thị trường rơi vào tình trạng “ vỡ bong bóng “, cách doanh nghiệp nắm giữ tới 2/3 thị trường để đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng từ phía cung là tác nhân chính làm thị trường đổ vỡ.
Bóng ma quá khứ sự đối phó cho cuộc khủng hoảng
Sau cuộc khủng hoảng đầu tiên đó thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi sinh và tăng trưởng tốt từ những năm 2015 trở lại đây. Tuy nhiên cuộc hồi sinh chỉ kéo dài được 4 năm, từ những tháng cuối năm 2019 những dấu hiệu của cuộc suy thoái đang bắt đầu từ những lần giảm chính sách tín dụng từ ngân hàng.
Bước sang năm 2020 viện nghiên cứu kinh tế và tài chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2020 với đầy những lo ngại, đây sẽ là một năm bất ổn và khắc nghiệt.
Sau siết tín dụng bds 2020 , sự bất ổn này còn được dự báo là cao hơn khi thêm dịch bệnh Covid-19 đang ngày một diễn biến phức tạp. Những cơ sở này hoàn toàn có căn cứ khi tín hiệu lượng cung sản phẩm và khối lượng tồn kho đang ở mực khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ ra những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có.
Trong giai đoạn dịch bệnh phức tạp thì các hoạt động kinh doanh cũng ngưng trệ, nguồn cung thì hạn chế bởi tính pháp lý do đó nếu có nguôn cung thì bên phía cầu cũng không chuyển động.
So sánh với thị trường bất động sản năm 2011-2013 thị trường bất động sản hiện nay cũng đang có những dấu hiệu lặp lại, chỉ số nguồn vốn bị siết lại, lực cầu giảm và doanh nghiệp lao đao. Điển hình như căn hộ Condotel đang tồn khoảng 100.000 căn lượng giao dịch giảm đáng kể.
Hiện nay nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang thực hiện chinh sách cầm cự do nhiều dự án mở bán không được, doanh thu sụt giảm, giảm chi phí quảng cáo cũng như nhân sự bị cắt giảm.
Các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, tuy vậy lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng nếu càng kéo dài thì các doanh nghiệp nhiều khả năng sẽ không chịu đựng được nữa và lại bắt đầu cho một cuộc khủng hoảng mới.
Những bài học trước đó đã giúp các doanh nghiệp có những chuẩn bị cho khả năng xoay vòng vốn ngày càng linh hoạt hơn. Không còn quá lệ thuộc vào ngân hàng cũng như họ đã tung ra nguồn trái phiếu để thu lại tiền mặt hòng huy động lượng tiền trên thị trường chứng khoán.
Kinh nghiệm quản lý rủi ro của các doanh nghiệp đã gia tăng sau một giai đoạn tạm đứng, nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp tốt hơn.
Sự đổ vỡ thị trường là do niềm tin, niềm tin doanh nghiệp là bán được dự án đây cũng là tâm lý của chủ đầu tư và người mua. Hơn thế tình hình dịch bệnh đang là điểm đáng lưu ý vì nó kéo cả nền kinh tế đi xuống chứ không riêng gì bất động sản. Cuộc khủng hoảng trên nhiều mặt với diện rộng nên khó có được một viễn cảnh tươi sáng cho các doanh nghiệp trong thời gian tới.
Những dấu hiệu cuộc khủng hoảng bđs đang âm thầm, tuy nhiên các doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn đang hy vọng sự khởi sắc sau khi dịch bệnh Covid-19 được khống chế.
