M&A là gì ? M&A bất động sản tại việt nam

M&A không đơn thuần là việc sở hữu cổ phần, những thương vụ M&A đều nhằm mục đích tham gia, quyết định những vấn đề quan trọng của doanh nghiệp. Khi một nhà đầu tư đạt được một lượng góp vốn, có cổ phần của doanh nghiệp đủ để tham gia các hoạt động và quyết định các vấn đề quan trọng của doanh nghiệp đó thì có thể coi đây là hoạt động M&A. Bài viết sau sẽ nói rõ hơn M&A là gì? M&A bất động sản tại việt nam vì sao phải quan tâm đến M&A.

m&a là gì

M&A là gì?, M&A bất động sản tại việt nam

M&A là gì?

M&A là cụm từ viết tắt của Mergers (Sáp nhập) và Acquisitions (Mua lại). M&A là những hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua các hình thức sáp nhập hoặc mua lại 1 phần hoặc hoặc toàn bộ doanh nghiệp giữa hai hay nhiều doanh nghiệp với nhau.

Sáp nhập sẽ tạo ra một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân mới, doanh nghiệp sát nhập sẽ sở hữu toàn bộ tài sản, cũng như quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập. Hai doanh nghiệp liên kết với nhau nhằm tạo ra một doanh nghiệp mạnh hơn và cùng lợi ích chung.

Mua lại là một hình thức doanh nghiệp lớn hơn sẽ mua lại doanh nghiệp yếu hơn. Doanh nghiệp mua vẫn giữ những tư cách pháp nhân cũ, ngoài ra doanh nghiệp mua lại được sở hữu hợp pháp doanh nghiệp được mua.

M&A thương tạo ra một doanh nghiệp mạnh hơn khi tận dụng được các lợi thế cũ và tạo ra được thị phần lớn hơn, đạt hiệu quả kinh doanh tốt hơn, giảm số lượng nhân viên cần thiết, giảm những chi phí phát sinh không cần thiết, tận dụng công nghệ được chuyển giao,… đa số các thương vụ M&A chỉ đơn giản là tạo ra một doanh nghiệp dẫn đầu  trong một thị trường đang phát triển nhanh. Tuy nhiên đôi khi mục đích cũng nhằm loại đối thủ của mình trong những thị trường cạnh tranh khốc liệt.

Những hình thức trên đây đã trả lời cho M&A là gì ? Qua đó cho biết M&A bao gồm các hình thức như: Góp vốn trực tiếp vào doanh nghiệp, mua lại phần vốn góp hoặc cổ phần, sáp nhập doanh nghiệp, hợp nhất doanh nghiệp và chia, tách doanh nghiệp.

M&A bất động sản tại việt nam

Quy trình mua

Nhận hồ sơ và tính xem giá nhiêu thì mua được. Muốn tính được thì trong xấp hồ sơ phải có:
  • Tình trạng pháp lý dự án: Xem coi món hàng này nó đang tình trạng như thế nào.
  • Bản vẽ vị trí: Tốt nhất là bản có toạ độ, còn không có toạ độ thì phải tìm cách áp được toạ độ.
  • Các tài liệu về đất: Chứng tỏ CĐT này có cái sở hữu gì về đất.
  • Chỉ tiêu quy hoạch: Nếu không có thì tự kiếm nếu có toạ độ.
  • Các cái khác nếu không có thì tự giả định hết.
  • Giả sử có tiền đất, thì sẽ tính coi hiệu quả sao, còn nếu không có tiền đất thì phải giả định tiền đất tầm bao nhiêu thì hiệu quả.
Xong thì làm báo cáo, để xác định có nên mua hay không, mua thì có gì, rủi ro gì. 
Nếu quyết định tham gia, thì sẽ tiến hành lấy hồ sơ doanh nghiệp nghiên cứu. Pháp lý doanh nghiệp vào, pháp lý hợp đồng vào, tài chính kế toán vào phân tích.
Xong lại phải tính xem lấy tiền ở đâu để mua, bên kia tài sản đang như thế nào. Nếu bên kia đang vay ngân hàng (mà thường là thế) thì lộ trình đưa ra đưa vào sẽ sao.
Cần gặp bao nhiêu ngân hàng, để mua qua mua về, xử lý các khoản nợ sao…
Nói chung cái đống này làm song song và rất là vất vả. Đôi khi mất hàng năm đến vài năm chứ không phải chuyện đùa.
Thường thì bên mua sẽ phải nắm được tình trạng bên bán để có cơ sở deal. Nhìn chung bên bán là đã rơi vào thế khó mới bán, hoặc dựa theo kế hoạch gì đó mới bán. Hãy tưởng tượng nhé, thằng bán cũng có nghề, thằng mua cũng có nghề, thì bạn phải đặt câu hỏi tại sao nó bán? Sẽ có vô số lý do để bán, nhưng mà nắm được lý do chính thì mới ngon. Và cái này thường người ta giấu.

Quy trính bán

Tự nhiên sẽ có bên tiếp cận và hỏi về hồ sơ. Sẽ lọc ra một số hồ sơ dự án bước đầu để gửi cho họ, bao gồm cả FS. Theo dạng tao làm được có lời nhưng tại tao không thích làm. Hồ sơ dự án đủ để support cho cái FS.
Trong FS nó có phương án kinh doanh sơ bộ. Đối tác nhìn vào mà thấy hứng thú thì sẽ đưa thêm hồ sơ nghiên cứu gặp gỡ, và deal chi tiết hơn.
Quá trình deal thì bán hay mua đều như nhau, vì quá trình này là 2 bên làm việc chung. Nên như đã nói ở trên.
Thường thì bên bán sẽ không nói rõ lý do thực sự muốn bán. Y như bạn bán nhà thôi, bạn rao bán thôi chứ lý do thực sự thì không ai biết. Đôi khi vì thiếu tiền, bị ngộp ngân hàng, hoặc đơn giản là do có cái chỗ khác ngon hơn nên chuyển… 

Điều đặc biệt

Cái trên kia là mua đứt bán đoạn, còn có thêm cái hợp tác nữa, nghĩa là không mua toàn bộ mà chỉ mua một phần tỉ lệ nào đó. Cái này lại xảy ra nhiều thứ.
Khi hợp tác thì cái FS được đưa lên bàn đàm phán khá kỹ, nó là một phần của hợp đồng. Nên nhìn chung lúc này thằng làm FS phải cẩn thận xíu chứ sai số là chết.
Nói về vụ làm FS sẽ hơi khó nếu đưa cái FS này ra để hợp tác, các hạng mục chi phí phải đắn đo cân nhắc, rồi mục tiêu, rồi thơi gian… Vì suy cho cùng vẫn là hiệu quả.

Theo các chuyên gia cấp cao bất động sản thì “Đa phần các thương vụ M&A trong ngành bất động sản là mua lại đất hoặc các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80 – 90% tổng lượng giao dịch trên thị trường.”.

Việc bắt tay của các chủ đầu tư với nhau tạo thành một xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp này có có nền tảng về kinh tế và nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam còn tăng mạnh do đó M&A bất động sản tại việt nam là xu thế hợp tác cùng phát triển dự án giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ còn nhiều thương vụ lớn.

Cũng theo Theo Jones Lang LaSalle những dòng vốn nước ngoài có xu hướng đổ vào nước ta ngày một lớn tập trung vào các quỹ đầu tư tư nhân, muốn triển khai vốn hiệu quả và nhanh chóng. M&A là một xu thế tất yếu trong bối cảnh của nền kinh tế hiện nay, nhằm khai thác hết tiềm năng của hai bên bằng tiềm lực và kinh nghiệm hiện hữu.

Lý do M&A bất động sản tại Việt Nam tiếp tục tăng

Theo những chuyên gia của MAF một số ngành được quan tâm và M&A nhiều nhất là hướng đến thị trường hơn 95 triệu dân của Việt Nam. Trong đó ngành bất động sản chỉ đứng thứ 2 trong các thương vụ M&A trong những năm qua chiếm 27%. Trong năm nay và những năm tới thị trường M&A bđs  Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng bởi những lý do sau:

Việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ, các doanh nghiệp M&A trong nước diễn ra thành công trên thị trường tạo động lực cho thị trường bất động sản.

Sự trỗi dậy mạnh mẽ của những đơn vị tư nhân trong ngành bất động sản.

Sự quan tâm của những nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường bất động sản của Việt Nam.

Có thể thấy rằng các con số về M&A nói trên cho thấy một thị trường sôi động sẽ diễn ra trong những năm tới đây. Đồng thời những đặc điểm riêng của M&A bất động sản tại Việt Nam các thương vụ M&A cũng cho thấy những thông tin về khu vực đầu tư hấp dẫn. Nếu là một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ không thể bỏ qua các thông tin về những thương vụ M&A.