Profast
Theo phân loại của Luật Đất đai, Đất Quốc phòng (CQP) và Đất An ninh (CAN) thuộc nhóm Đất phi nông nghiệp, nhưng mang mục đích đặc thù là phục vụ cho nhiệm vụ bảo vệ Tổ quốc, giữ gìn an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội.
Đây là không gian dành riêng cho sự hiện diện, huấn luyện, chiến đấu và đồn trú của Quân đội Nhân dân Việt Nam. Diện tích của CQP vô cùng đa dạng, từ một trạm gác nhỏ trên biên giới, cho đến những căn cứ hải quân rộng hàng ngàn hecta. Cụ thể, đất CQP bao gồm:
Nếu CQP hướng ra bên ngoài để bảo vệ chủ quyền biên giới, biển đảo, thì CAN hướng vào bên trong để duy trì sự ổn định, trật tự của đời sống dân sự. Đây là quỹ đất do Công an Nhân dân Việt Nam quản lý. Các công trình trên đất CAN bao gồm:
Đất CQP và CAN không chịu sự chi phối của thị trường tự do. Nó tồn tại dưới một chế độ quản lý tập trung và khép kín mà chính quyền địa phương (UBND cấp Tỉnh/Huyện) cũng bị hạn chế quyền can thiệp.
Khác với đất đai thông thường do Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp chi phối thông qua Sở/Phòng Tài nguyên địa phương, việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất CQP và CAN do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an trực tiếp lập và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sơ đồ, ranh giới, tọa độ và quy mô của nhiều khu vực đất CQP, CAN được xếp vào danh mục Bí mật Nhà nước. Điều này giải thích tại sao trên các bản đồ quy hoạch sử dụng đất công khai trên mạng, các khu vực này thường chỉ được bôi một màu duy nhất (màu đỏ gạch hoặc nâu sẫm) kèm chữ CQP/CAN, mà không hề thể hiện chi tiết kết cấu đường sá hay công trình bên trong.
Đối với đất CQP và CAN được giao để sử dụng đúng mục đích quân sự và công an, nhà nước không thu tiền sử dụng đất. Đổi lại, các đơn vị quân đội, công an được giao đất tuyệt đối không được chuyển nhượng, bán, tặng cho, cho thuê, hay cầm cố thế chấp diện tích đất này để vay vốn ngân hàng. Mọi hành vi tự ý cắt đất doanh trại quân đội, công an để phân lô bán nền, hoặc xây nhà cho cán bộ chiến sĩ ở (chuyển sang đất ở) mà không có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cao là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, đối mặt với Tòa án Quân sự.
Nếu chỉ đóng kín cổng doanh trại, một lượng lớn quỹ đất CQP, CAN ở các vị trí đắc địa sẽ không phát huy tối đa hiệu quả trong thời bình. Nhận thức được điều này, Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa một bước tiến vĩ đại: Sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.
Theo quy định mới, các đơn vị quân đội, công an hoặc doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (như Viettel, Tổng công ty Tân Cảng Sài Gòn, Tổng công ty Trực thăng Việt Nam, Tổng công ty Xây dựng Trường Sơn) được phép sử dụng đất CQP, CAN để kết hợp làm kinh tế trong các lĩnh vực:
Việc cho phép làm kinh tế không có nghĩa là buông lỏng. Luật quy định cực kỳ chặt chẽ: Việc kết hợp kinh tế phải được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt phương án. Đơn vị làm kinh tế phải nộp tiền sử dụng đất hàng năm cho diện tích đất kết hợp kinh tế vào ngân sách nhà nước. Quan trọng nhất, tuyệt đối không được xây dựng công trình kiên cố làm thay đổi vĩnh viễn cấu trúc đất, không được phân lô bán nền làm nhà ở cho dân. Quy định này đóng sập cánh cửa đối với những sai phạm trong quá khứ khi một số nơi "lách luật" biến đất quốc phòng thành nhà hàng, quán nhậu, sân golf hay chia lô cấp cho cán bộ làm sổ đỏ sai quy định.
Đất CQP, CAN không chỉ ảnh hưởng đến lực lượng vũ trang mà còn tác động trực tiếp đến hàng triệu người dân sống xung quanh các khu vực này.
Khi các đô thị mở rộng, nhiều doanh trại quân đội, nhà tù, trại giam trước đây nằm ở ngoại ô bỗng lọt thỏm vào giữa trung tâm thành phố. Việc giữ nguyên các công trình này gây lãng phí quỹ đất vàng và cản trở quy hoạch giao thông. Do đó, quy trình bàn giao đất CQP, CAN về cho địa phương quản lý để phát triển kinh tế xã hội đang diễn ra mạnh mẽ. Khi Bộ Quốc phòng/Công an đồng ý bàn giao, mảnh đất đó sẽ được chuyển mục đích sử dụng (từ CQP/CAN sang đất ở ODT, đất TMD, hoặc đất làm đường, công viên). Ví dụ điển hình là việc thu hồi đất quốc phòng tại sân bay Tân Sơn Nhất để xây dựng nhà ga T3 và mở rộng các tuyến đường giải tỏa ùn tắc giao thông cho TP.HCM.
Ngược lại, khi Nhà nước cần mở rộng sân bay quân sự, xây dựng trận địa mới, hay mở rộng trại giam, Nhà nước có quyền ban hành Quyết định thu hồi đất của người dân (bao gồm cả đất thổ cư). Đây là trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, người dân có nghĩa vụ phải chấp hành giao đất. Tuy nhiên, người dân sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư một cách minh bạch, sòng phẳng theo mức giá quy định của Luật Đất đai mới, đảm bảo "nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".
Nếu nhà bạn nằm gần khu vực đất CQP, bạn phải tuân thủ các quy định về hành lang an toàn. Đối với các sân bay quân sự hoặc trạm radar, sẽ có quy định về giới hạn độ cao tĩnh không. Bạn sẽ không được phép cất nhà cao tầng vượt quá số mét quy định để không cản trở đường bay. Bạn cũng bị nghiêm cấm sử dụng Flycam (Drone), quay phim, chụp ảnh hướng vào khu vực căn cứ quân sự. Đối với các kho đạn dược, hành lang an toàn đòi hỏi người dân không được đốt lửa, cất nhà quá sát ranh giới để phòng ngừa cháy nổ.
Trên thị trường bất động sản, sự thiếu hiểu biết về quy định pháp lý của đất CQP, CAN đã biến nhiều người dân trở thành nạn nhân của những vụ lừa đảo tinh vi hoặc các quyết định đầu tư sai lầm dẫn đến mất trắng tài sản.
Đánh vào tâm lý người dân thích mua đất của bộ đội phân lô vì cho rằng "đất quân đội là an toàn nhất", nhiều đối tượng lừa đảo đã làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang mác "Cấp cho sĩ quan quân đội", hoặc lấy danh nghĩa dự án nhà ở cho cán bộ lực lượng vũ trang để thu tiền góp vốn. Khẳng định lại một lần nữa: Đất CQP, CAN không thuộc diện được phép mua bán thương mại. Nếu đất đó thực sự được chuyển đổi sang làm nhà ở cho cán bộ, nó phải trải qua một quy trình trả đất về cho UBND tỉnh, sau đó UBND tỉnh chuyển mục đích sử dụng sang Đất Ở (ODT/ONT) và cấp sổ đỏ dân sự bình thường. Không có khái niệm "Sổ đỏ đất quốc phòng có thể mua bán tự do ngoài thị trường". Hãy yêu cầu kiểm tra sổ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai địa phương trước khi xuống tiền.
Có những tin đồn thổi rằng một sân bay quân sự sắp chuyển đổi thành sân bay dân dụng, hoặc một căn cứ quân sự sắp di dời. Lập tức, "cò đất" ùa về thổi giá đất nông nghiệp xung quanh lên gấp hàng chục lần. Những nhà đầu tư lao vào mua đất chờ tăng giá thường nhận lấy trái đắng. Thứ nhất, việc chuyển đổi công năng công trình quốc phòng là bí mật quốc gia và cần nhiều năm, thập kỷ để thực hiện. Thứ hai, rất có thể khu đất bạn mua đón đầu lại nằm trúng vào vùng Quy hoạch mở rộng Đất Quốc Phòng. Một khi bị thu hồi để làm đất CQP, mức đền bù sẽ chỉ tính theo giá đất nông nghiệp hiện trạng chứ không phải giá thị trường bơm thổi, khiến nhà đầu tư lỗ nặng hoặc phá sản.
Đối với công dân Việt Nam, việc mua bán đất ở gần các khu CQP, CAN diễn ra bình thường (nếu đất nhà bạn là đất ở hợp pháp). Tuy nhiên, đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) hoặc Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), pháp luật cấm tuyệt đối việc sở hữu, nhận chuyển nhượng, thuê đất tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng (như khu vực biên giới, hải đảo, khu vực sát vách căn cứ quân sự trọng yếu). Điều này nhằm ngăn chặn các thế lực thù địch sử dụng vỏ bọc kinh tế để thâu tóm các điểm yết hầu về địa chiến lược quân sự của quốc gia.
Tóm lại, hai mã ký hiệu CQP (Quốc phòng) và CAN (An ninh) không phải là những vùng đất chết hay những khu vực kìm hãm sự phát triển. Chúng là mỏ neo giữ vững sự tồn vong của chế độ, sự toàn vẹn của lãnh thổ và bình yên của nhân dân. Sự cứng rắn và tính bất khả xâm phạm của pháp luật đối với CQP và CAN là cần thiết để bảo vệ sức mạnh quân sự của quốc gia.
Đồng thời, với tư duy cởi mở của Luật Đất đai mới thông qua cơ chế "Lưỡng dụng" và sự linh hoạt trong việc bàn giao quỹ đất không còn nhu cầu quân sự về cho địa phương phát triển kinh tế, chúng ta đang chứng kiến một sự cân bằng tuyệt vời. Một mảnh đất CQP hôm nay có thể là bệ phóng cho các tập đoàn công nghệ viễn thông vươn ra toàn cầu, một vùng đất CAN có thể là trung tâm an ninh mạng hiện đại. Hiểu đúng, tôn trọng ranh giới và nắm vững luật chơi không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp bảo vệ khối tài sản bất động sản của mình khỏi những cạm bẫy quy hoạch, mà còn góp phần vào việc gìn giữ trật tự chung của đất nước, nơi kinh tế phát triển mạnh mẽ dưới sự bảo vệ kiên cố của một hệ thống an ninh, quốc phòng vững vàng.
