Profast
Theo phân loại của Luật Đất đai, DGD, DYT, DTT, DVH nằm trong nhóm Đất phi nông nghiệp -> Đất xây dựng công trình công cộng. Khác với đất DTS (Đất công trình sự nghiệp) chủ yếu là các cơ sở do Nhà nước đầu tư 100%, nhóm đất DGD, DYT có sự phân định linh hoạt hơn, mở cửa cho cả khối công lập và tư nhân.
Giáo dục là quốc sách hàng đầu. Đất DGD là quỹ đất được quy hoạch để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho việc giảng dạy, học tập. Không gian này trải dài từ hệ thống giáo dục mầm non, tiểu học, trung học phổ thông, cho đến các trường đại học, học viện, trung tâm dạy nghề, trường lái xe, và thậm chí là các ký túc xá cho sinh viên nếu nằm trong khuôn viên trường.
Sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam khiến quỹ đất DGD trở nên cực kỳ đắt giá, đặc biệt là khi nó được các tập đoàn tư nhân xin giao đất để xây dựng hệ thống trường song ngữ, trường quốc tế (như Vinschool, BVIS, RMIT) với mức học phí hàng trăm triệu đồng/năm.
Đây là không gian dành cho việc khám, chữa bệnh và phục hồi chức năng. Đất DYT bao gồm: Bệnh viện, Trạm y tế xã/phường, phòng khám đa khoa, cơ sở phục hồi chức năng, trung tâm y tế dự phòng, và các cơ sở điều dưỡng. Tương tự như giáo dục, khi hệ thống y tế công lập quá tải, các quỹ đất DYT (do tư nhân thuê của nhà nước) đang mọc lên các bệnh viện đa khoa quốc tế, viện thẩm mỹ, trung tâm chăm sóc sức khỏe chủ động cao cấp (như Vinmec, Tâm Anh, Hoàn Mỹ).
Đất DTT được dùng để xây dựng sân vận động, nhà thi đấu, bể bơi, khu thể thao phức hợp, trường đua. Trong khi đó, DVH là nơi tọa lạc của các rạp chiếu phim, nhà hát, bảo tàng, trung tâm triển lãm, nhà văn hóa thôn/khu phố. Mặc dù ít sôi động hơn y tế và giáo dục về mặt thương mại hóa, nhưng đây là những công trình bắt buộc phải có trong chuẩn thiết kế của bất kỳ một khu đô thị mới nào để đảm bảo sức khỏe thể chất và tinh thần cho cư dân.
Tại sao quy hoạch đô thị luôn phải có nhóm đất công cộng này? Sự tồn tại của DGD, DYT không đứng độc lập mà nó chi phối trực tiếp đến sự thành bại của các dự án bất động sản nhà ở (ODT).
Khi một tập đoàn bất động sản xin lập quy hoạch 1/500 cho một khu đô thị mới 100 hecta, họ không được phép chia lô bán nền toàn bộ 100 hecta đó thành nhà ở. Bộ Xây dựng quy định rất rõ về Tỷ lệ đất công cộng tối thiểu. Theo đó, cứ quy mô dân số bao nhiêu ngàn người thì bắt buộc chủ đầu tư phải cắt ra một quỹ đất (ví dụ 10 hecta) để làm đất giáo dục (DGD), y tế (DYT), công viên (DKV). Nếu bản vẽ không có đủ quỹ đất công cộng này, dự án sẽ không bao giờ được duyệt.
Các chủ đầu tư thông minh không coi quy định "phải chừa đất xây trường, xây viện" là một gánh nặng, mà họ biến nó thành vũ khí bán hàng. Một khu đô thị nếu chỉ có chung cư trọc lốc thì giá bán rất rẻ và khó thanh khoản. Nhưng nếu ngay trung tâm khu đô thị đó mọc lên một bệnh viện đa khoa quốc tế (trên đất DYT) và một hệ thống trường liên cấp chuẩn Cambridge (trên đất DGD), thì giá trị của những căn biệt thự, chung cư xung quanh sẽ tăng vọt gấp đôi, gấp ba.
Người mua nhà hiện đại không chỉ mua diện tích ở, họ mua hệ sinh thái tiện ích: "Sáng con đi bộ đi học trường quốc tế, chiều ông bà tập dưỡng sinh ở công viên, ốm đau có bệnh viện nội khu cách 3 phút". Đất DGD, DYT chính là những tiện ích lõi tạo ra "vòng hào quang" cho các đại đô thị.
Đất DGD, DYT thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước có hai cách để phát triển công trình trên những mảnh đất này: Tự bỏ tiền ngân sách ra xây (trường công, viện công) hoặc kêu gọi tư nhân bỏ tiền xây (trường tư, viện tư - gọi là Xã hội hóa). Cơ chế đất đai cho hai hình thức này hoàn toàn khác nhau.
Nếu Nhà nước lấy quỹ đất DGD để xây dựng trường Tiểu học công lập của Phường, thì hình thức pháp lý là Giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước (nhà trường) sẽ quản lý khu đất này nhưng không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay mang đi thế chấp. Quỹ đất này thuần túy phục vụ an sinh, tiêu tiền từ ngân sách và thu học phí theo khung quy định của Nhà nước.
Đây là sân chơi của các nhà đầu tư doanh nghiệp. Khi một tập đoàn xin đất DGD, DYT để xây trường quốc tế, bệnh viện tư nhân, Nhà nước sẽ áp dụng hình thức Cho thuê đất (trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm). Tuy nhiên, vì mục đích là cung cấp dịch vụ thiết yếu, giảm tải cho hệ thống công lập, nên chính sách về đất đai cho DGD, DYT tư nhân mang tính khuyến khích cực kỳ mạnh mẽ (còn gọi là chính sách Xã hội hóa).
Mặc dù luật quy định rất rõ về tỷ lệ quỹ đất công cộng (DGD, DYT, DKV), nhưng thực trạng "băm nát quy hoạch" vẫn diễn ra nhức nhối ở nhiều đô thị lớn tại Việt Nam, để lại những hậu quả xã hội nặng nề.
Trong nhiều dự án khu đô thị mới, chủ đầu tư phân lô bán nền phần đất ở (ODT) rất nhanh, xây chung cư chọc trời cực lẹ để thu tiền của khách hàng. Nhưng khi khách hàng dọn về ở, khu vực được quy hoạch làm trường học (DGD) hay bệnh viện (DYT) vẫn chỉ là... bãi cỏ cháy. Nguyên nhân là do làm trường học, bệnh viện tốn rất nhiều vốn đầu tư xây dựng, nhưng thời gian thu hồi vốn lại rất lâu (10-15 năm) so với việc bán đứt căn hộ. Do đó, nhiều chủ đầu tư tìm cách "ngâm" quỹ đất này, chờ cơ hội xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển luôn phần đất trường học thành... chung cư để bán tiếp.
Hậu quả của việc bớt xén đất công cộng là thảm họa đối với người dân. Chúng ta đang phải chứng kiến những khu đô thị có hàng vạn dân nhưng không có lấy một trường tiểu học công lập. Vào mỗi mùa tuyển sinh, phụ huynh phải xếp hàng từ nửa đêm, đạp đổ cổng trường để xin cho con một suất học lớp 1. Các bệnh viện tuyến trung ương luôn trong tình trạng quá tải (3-4 người bệnh/giường) vì hệ thống y tế cơ sở ở các khu đô thị mới không được đầu tư tương xứng với tốc độ tăng dân số. Thiếu đất DGD, DYT không chỉ làm giảm chất lượng sống, mà còn tạo ra sự kìm hãm về phát triển nguồn nhân lực bền vững của quốc gia.
Nhà nước dành chính sách cực kỳ ưu đãi (miễn thuế, miễn tiền thuê đất) để khuyến khích tư nhân xây trường, xây viện (Xã hội hóa). Nhưng một số nhà đầu tư "lách luật" bằng cách: Xin khu đất vàng ngàn mét vuông với dự án "Trường mầm non quốc tế", sau khi được giao đất, họ chỉ xây một trường mầm non quy mô nhỏ xíu, phần diện tích còn lại họ ngang nhiên đập tường rào, xây dựng nhà hàng tiệc cưới, gara ô tô, quán cà phê quy mô lớn để kinh doanh thu tiền mặt hằng ngày. Đây là hành vi trục lợi chính sách, sử dụng đất sai mục đích nghiêm trọng. Khi thanh tra đất đai phát hiện, toàn bộ các công trình nhà hàng, quán nhậu trên đất DGD, DYT sẽ bị cưỡng chế đập bỏ, doanh nghiệp bị truy thu toàn bộ tiền thuê đất và có nguy cơ bị nhà nước thu hồi lại dự án.
Sức ép từ tầng lớp trung lưu tăng nhanh (khoảng 30% dân số Việt Nam sẽ thuộc tầng lớp trung lưu vào năm 2030) đòi hỏi chất lượng dịch vụ giáo dục và y tế tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế. Hệ thống công lập không thể gánh vác nổi, và đây chính là thời điểm quỹ đất DGD, DYT trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Các quỹ đầu tư lớn trên thế giới (như EQT, KKR, TPG) đang săn lùng quỹ đất DGD quy mô lớn (từ 5-10 hecta) tại ngoại ô Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng để xây dựng các Campus (Cơ sở) đại học quốc tế hoặc hệ thống trường liên cấp chuẩn Mỹ, Anh, Úc. Việc đầu tư vào đất giáo dục (DGD) được coi là một kênh trú ẩn an toàn, dòng tiền ổn định (học phí thu trước hàng năm), ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ lên xuống của bất động sản nhà ở. Luật Đất đai 2024 cũng đã nới lỏng cơ chế, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI tiếp cận dễ dàng hơn với quỹ đất này để thực hiện dự án Xã hội hóa.
Đất DYT (Y tế) đang chuyển mình từ mô hình khám chữa bệnh truyền thống sang mô hình Tổ hợp y tế nghỉ dưỡng (Healthcare Resort). Thay vì phải bay sang Singapore, Thái Lan hay Hàn Quốc để chữa bệnh tốn kém, người dân Việt Nam có thể sử dụng dịch vụ tại các siêu bệnh viện quốc tế được xây dựng ngay trong các khu đô thị sinh thái (ví dụ mô hình của Ecopark, Ocean Park). Quỹ đất DYT sẽ không chỉ để xây phòng mổ, mà còn kết hợp với hệ thống công viên trị liệu, suối khoáng nóng, trung tâm tế bào gốc. Đây là một mỏ vàng mới của bất động sản đa chức năng.
Khép lại bài phân tích, chúng ta cần nhìn nhận nhóm mã đất DGD (Giáo dục), DYT (Y tế), DTT, DVH không bằng lăng kính của sự mua bán, lướt sóng hay phân lô bán nền. Nhóm đất này đại diện cho sự cam kết của một quốc gia đối với tương lai của chính mình. Một khu đô thị thiếu vắng DGD, DYT chỉ là một khối bê tông vô hồn, nghẹt thở và sớm muộn cũng sẽ bị suy giảm giá trị do cư dân quay lưng.
Sự thành công của việc quản lý và phát triển quỹ đất này nằm ở chỗ: Nhà nước phải kiên quyết giữ vững quy hoạch, không để các nhóm lợi ích bóp méo, tước đoạt không gian trường học, bệnh viện để xây chung cư. Đồng thời, các chính sách ưu đãi về đất đai đối với các dự án Xã hội hóa (trường tư, viện tư) cần phải đi kèm với công cụ hậu kiểm gắt gao, đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết đầu tư, không trục lợi chính sách. Khi DGD và DYT được đặt đúng vị trí ưu tiên, nó không chỉ cứu rỗi hệ thống tiện ích đô thị, nâng tầm giá trị các dự án bất động sản, mà quan trọng nhất, nó kiến tạo nên một không gian sống nhân văn, bền vững, nơi thế hệ trẻ được giáo dục tốt nhất và sức khỏe con người được chăm sóc trọn vẹn nhất.
