Profast
Theo quy định của Luật Đất đai và hệ thống thống kê địa chính, đây là các loại đất thuộc nhóm Đất phi nông nghiệp, phục vụ mục đích công cộng, không nhằm mục tiêu kinh doanh nhà ở.
DSH là quỹ đất dành riêng để xây dựng các công trình phục vụ các hoạt động chung của cộng đồng dân cư. Đây là nơi diễn ra các cuộc họp thôn, tổ dân phố, các câu lạc bộ văn hóa, văn nghệ địa phương.
DKV là mã đất dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thư giãn, giải trí ngoài trời hoặc trong nhà cho mọi tầng lớp nhân dân mà không thu phí hoặc thu phí theo định hướng phục vụ công cộng.
Trong nhiều bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500, mã CX thường được sử dụng để chỉ định các khu vực trồng cây xanh cách ly, cây xanh dọc tuyến đường hoặc cây xanh cảnh quan. Mặc dù đôi khi CX được gộp chung vào DKV (cây xanh trong công viên), nhưng ở góc độ quy hoạch chuyên sâu, CX có nhiệm vụ môi trường nặng nề hơn.
| Tiêu Chí | DSH (Sinh hoạt cộng đồng) | DKV (Vui chơi giải trí) | CX (Cây xanh) |
|---|---|---|---|
| Chức năng chính | Giao lưu văn hóa, hội họp dân cư. | Thư giãn, vận động, giải trí. | Cân bằng sinh thái, cảnh quan. |
| Công trình xây dựng | Nhà văn hóa, hội trường. | Công viên, vườn hoa, quảng trường. | Hệ thực vật, dải cây xanh. |
| Đối tượng sử dụng | Cư dân tại địa phương. | Toàn bộ người dân và khách du lịch. | Phục vụ môi trường chung. |
Có một sự thật thú vị trong ngành bất động sản: Những căn hộ hoặc lô đất "view công viên" (DKV/CX) luôn có giá cao hơn từ 20% đến 50% so với các vị trí khác. Tại sao mã đất "công cộng" này lại làm tăng giá cho đất "tư nhân"?
Con người có xu hướng bẩm sinh là muốn gần gũi với thiên nhiên. Một dự án nhà ở nằm cạnh dải cây xanh (CX) hoặc công viên lớn (DKV) không chỉ hưởng lợi về không khí trong lành mà còn sở hữu một "khoảng lùi" vĩnh viễn, không lo bị che chắn tầm nhìn bởi các tòa nhà khác trong tương lai. Giá trị của đất ODT xung quanh được cộng hưởng trực tiếp từ sự ổn định quy hoạch của đất DKV.
Các khu dân cư có đất DSH và DKV được đầu tư bài bản thường có tỉ lệ cư dân gắn bó lâu dài cao hơn. Khi cộng đồng có nơi để tập thể dục buổi sáng, có nhà văn hóa để sinh hoạt câu lạc bộ, tính kết nối xã hội tăng lên, tình hình an ninh trật tự tốt hơn. Điều này gián tiếp làm tăng giá trị thương hiệu cho khu vực, thu hút tầng lớp cư dân có thu nhập cao đổ về.
Đất DSH, DKV, CX là đất công, thuộc sở hữu nhà nước nhưng cơ chế quản lý và vận hành đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng Xã hội hóa.
Luật Đất đai 2024 mở ra cơ hội cho phép kết hợp các dịch vụ nhỏ lẻ trên đất công cộng. Ví dụ, trong một công viên (DKV), chủ đầu tư có thể dành một tỉ lệ diện tích nhỏ (thường dưới 5%) để làm quán cà phê, quầy lưu niệm phục vụ khách tham quan. Tuy nhiên, việc xây dựng các công trình thương mại kiên cố trên đất CX hay DKV là hành vi Vi phạm pháp luật nghiêm trọng nếu không có đề án được duyệt.
Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, chỉ tiêu đất cây xanh (CX/DKV) sử dụng công cộng đối với đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) phải đạt tối thiểu 7m2/người. Hiện nay, các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn đang thiếu hụt trầm trọng chỉ tiêu này (chỉ đạt khoảng 2-3m2/người). Do đó, việc bảo vệ từng mét vuông đất CX trên bản đồ quy hoạch là nhiệm vụ sống còn của các cơ quan quản lý.
Thị trường bất động sản ghi nhận rất nhiều trường hợp người dân "khóc dở mếu dở" vì những mã đất công cộng này.
Nhiều mảnh đất hiện trạng đang là nhà ở cũ, nhưng trên bản đồ quy hoạch mới đã được bôi màu xanh (CX hoặc DKV). Những mảnh đất này vẫn có thể được mua bán nhưng giá trị giảm sâu vì không được xây dựng mới kiên cố và có thể bị nhà nước thu hồi bất cứ lúc nào để làm công viên. Nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm thường bị lừa mua đất này với giá rẻ mà không kiểm tra quy hoạch phân khu 1/2000.
Đây là một vấn nạn nhức nhối. Tại một số khu đô thị, chủ đầu tư sau khi bán hết nhà đã âm thầm xin điều chỉnh quy hoạch, biến phần đất được duyệt làm DKV thành đất ở cao tầng hoặc trung tâm thương mại. Cuộc chiến giành giật lại "khoảng thở" của cư dân thường kéo dài và căng thẳng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính bền vững của khu đô thị.
Dù không thể phân lô bán nền, đất DKV vẫn là "mỏ vàng" cho các dự án Kinh tế trải nghiệm.
Nhiều hộ dân sống cạnh các nhà văn hóa (DSH) thường có thói quen lấn chiếm một phần diện tích làm nơi để xe, kinh doanh buôn bán nhỏ. Cần lưu ý rằng đất DSH là đất công ích. Mọi hành vi lấn chiếm dù nhỏ cũng sẽ bị cưỡng chế thu hồi và không được bồi thường khi nhà nước thực hiện cải tạo công trình cộng đồng.
Trong tầm nhìn 2030, khái niệm về DSH, DKV và CX đang được nâng cấp:
Tóm lại, DSH, DKV và CX không phải là những mã đất "vô dụng" hay "đất treo". Chúng là chỉ số đo lường văn minh của một xã hội. Đối với Nhà nước, đây là ưu tiên hàng đầu để giải quyết các vấn đề về biến đổi khí hậu và sức khỏe tâm thần của người dân đô thị. Đối với nhà đầu tư, đây là đòn bẩy giá trị cho các dự án bất động sản lân cận. Đối với người dân, đó là quyền lợi được hít thở và giao lưu.
Sự thấu hiểu về bản chất pháp lý và tầm quan trọng của nhóm đất này sẽ giúp chúng ta có những lựa chọn an cư và đầu tư thông thái hơn. Đừng bao giờ coi nhẹ những đường bôi màu xanh trên bản đồ quy hoạch, vì đó chính là nơi giữ gìn tương lai xanh cho thế hệ mai sau.
