Profast
Theo quy định của Luật Đất đai và hệ thống phân loại đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, LMU (Đất làm muối) được xếp vào nhóm Đất Nông Nghiệp. Đây là một định vị rất quan trọng, bởi dù sản phẩm tạo ra là một khoáng chất (muối NaCl), nhưng quy trình sản xuất lại phụ thuộc 100% vào tự nhiên, thời tiết và sức lao động thủ công, mang đậm tính chất nông nghiệp truyền thống.
Không phải bất cứ khu vực nào ven biển cũng có thể quy hoạch thành đất LMU. Để một mảnh đất trở thành một đồng muối sản xuất được, nó phải đáp ứng những tiêu chuẩn sinh thái học cực kỳ khắt khe:
Mã đất LMU trên sổ đỏ không phải là những con số vô hồn, nó đại diện cho những địa danh đã đi vào thơ ca và di sản văn hóa của dân tộc. Trải dọc đất nước, chúng ta có thể chia đất LMU thành các khu vực mang sắc thái canh tác khác nhau:
Tiêu biểu là đồng muối Hải Hậu, Giao Thủy (Nam Định), Thái Bình. Do độ mặn nước biển thấp và số giờ nắng không nhiều, diêm dân miền Bắc không thể dẫn nước trực tiếp vào ruộng để phơi. Họ phải dùng phương pháp cấp phối (phơi cát): Đem cát ra tưới nước biển, phơi cho cát kết tinh muối, sau đó gom cát lại, lọc lấy nước chát (nước muối nồng độ cao) rồi mới đem phơi trên các sân ximăng hoặc bạt. Hạt muối miền Bắc nhỏ, xốp, có vị mặn dịu nhưng tốn cực kỳ nhiều sức lao động.
Đây là nơi hội tụ tinh hoa của thời tiết: Nắng gắt và gió khan. Các cánh đồng muối như Cà Ná, Đầm Vua (Ninh Thuận), Hòn Khói (Khánh Hòa), Sa Huỳnh (Quảng Ngãi) áp dụng phương pháp phơi nước tự nhiên. Nước biển được dẫn qua nhiều hệ thống ao (ao trữ, ao bốc hơi) trước khi vào ao kết tinh. Hạt muối ở đây to, trắng ngần, rắn chắc, đạt năng suất và chất lượng cao nhất cả nước, cung cấp cho cả công nghiệp và thực phẩm.
Không thể không nhắc đến đất LMU tại Bạc Liêu, Bến Tre, Trà Vinh. Trong đó, muối Bạc Liêu đã được cấp Chứng nhận Chỉ dẫn Địa lý. Đồng muối Bạc Liêu được kết tinh trên nền đất sét tự nhiên (không trải bạt), nhờ vậy hạt muối hấp thụ được các khoáng chất vi lượng từ đất, tạo nên vị mặn đậm đà nhưng không đắng chát, vô cùng hoàn hảo để làm nước mắm và các món muối chua.
Là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, LMU chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của Luật Đất đai. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của nghề muối, các nhà làm luật đã thiết kế những quy định riêng biệt nhằm bảo vệ sinh kế của diêm dân, đồng thời thích ứng với biến đổi khí hậu.
Nhà nước giao đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất muối trong hạn mức theo quy định với thời hạn là 50 năm. Điểm nhân văn của Luật Đất đai mới là: Khi hết thời hạn 50 năm, nếu người dân vẫn có nhu cầu sản xuất muối, họ sẽ được tiếp tục sử dụng đất (tự động gia hạn) mà không cần phải thực hiện thủ tục xin gia hạn phức tạp. Điều này giúp diêm dân yên tâm bám đồng, đầu tư cải tạo ruộng muối (như trải bạt HDPE để làm muối sạch) mà không lo bị thu hồi đất.
Đối với tổ chức kinh tế (các công ty sản xuất muối công nghiệp), Nhà nước sẽ cho thuê đất với thời hạn không quá 50 năm (hoặc 70 năm đối với vùng kinh tế khó khăn) và phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần.
Một trong những đột phá của Luật Đất đai 2024 là cho phép mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng. Trước đây, chỉ những người có hộ khẩu làm nông nghiệp/làm muối mới được mua đất LMU. Nay, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, các doanh nghiệp, nhà đầu tư từ thành phố cũng có quyền nhận chuyển nhượng (mua lại) đất làm muối.
Sự cởi mở này tạo ra một thị trường M&A (mua bán sáp nhập) sôi động đối với đất LMU. Các doanh nghiệp có vốn mạnh có thể mua gom các thửa ruộng LMU nhỏ lẻ, manh mún của diêm dân để tạo thành những cánh đồng muối mẫu lớn, áp dụng cơ giới hóa (máy thu hoạch muối), nâng cao năng suất và cạnh tranh với muối nhập khẩu.
Mặc dù cởi mở trong chuyển nhượng, nhưng Nhà nước lại cực kỳ khắt khe trong việc chuyển mục đích sử dụng đối với các đồng muối trọng điểm. Luật quy định rõ: Nhà nước có chính sách bảo vệ diện tích đất làm muối có năng suất, chất lượng cao (ví dụ như khu vực Cà Ná, Ninh Thuận). Các khu vực này bị cấm phân lô bán nền, cấm chuyển đổi sang đất công nghiệp hay đất ở nếu không có quyết định từ các cấp rất cao (Thủ tướng Chính phủ hoặc HĐND cấp tỉnh).
Thực tế khắc nghiệt là nghề làm muối quá cực khổ mà thu nhập lại bấp bênh ("làm quần quật cả ngày không bằng một ký tôm"). Đặc biệt vào những năm La Nina, mưa nhiều, diêm dân gần như mất trắng. Do đó, Pháp luật Đất đai mở ra một "lối thoát sinh tồn": Cho phép chuyển đổi đất làm muối (LMU) kém hiệu quả sang Đất nuôi trồng thủy sản (NTS).
Việc chuyển từ LMU sang NTS (ví dụ: đào ao nuôi tôm sú, tôm thẻ, hoặc nuôi Artemia - một loại giáp xác sống trong nước siêu mặn làm thức ăn cho tôm giống) là sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp nội khối. Người dân chỉ cần đăng ký biến động hoặc xin phép cấp Huyện tùy theo quy hoạch. Việc chuyển đổi này đã cứu sống hàng ngàn hộ dân ven biển, tăng thu nhập lên gấp hàng chục lần so với làm muối truyền thống.
Khi phân tích về đất LMU, chúng ta không thể bỏ qua một nghịch lý đau lòng của nền kinh tế Việt Nam: Sở hữu đường bờ biển dài 3.260 km, nắng gió miên man, diện tích đất LMU lên tới hàng chục ngàn hecta, nhưng mỗi năm Việt Nam vẫn phải chi hàng chục triệu USD để nhập khẩu hàng trăm ngàn tấn muối. Tại sao lại như vậy?
Muối do diêm dân sản xuất thủ công trên đất LMU đa phần là muối thực phẩm (muối ăn). Nước ta hoàn toàn tự chủ và dư thừa muối ăn. Tuy nhiên, nền công nghiệp hóa chất (sản xuất xút NaOH, Clo, nhựa PVC, dệt may...) lại cần một lượng khổng lồ Muối công nghiệp.
Muối công nghiệp yêu cầu hàm lượng NaCl cực cao (trên 97%), rất ít tạp chất (đặc biệt là Canxi, Magie). Muối sản xuất trên nền đất bùn nện thủ công của Việt Nam chứa quá nhiều tạp chất hữu cơ và khoáng chất khác, không đạt tiêu chuẩn công nghiệp. Để có muối công nghiệp, cần những cánh đồng muối LMU quy mô siêu lớn (hàng ngàn hecta), kết tinh trên nền bạt hoặc sân bê tông, thời gian phơi dài. Nhưng quỹ đất ven biển của ta bị xé nhỏ, diêm dân lại có thói quen "muối non" (chưa đủ ngày đã cào để bán lấy tiền ngay), dẫn đến chất lượng muối thấp. Hậu quả là các tập đoàn công nghiệp phải nhập khẩu muối từ Ấn Độ, Úc.
"Trời nắng gắt thì mừng rơi nước mắt, trời đổ mưa rào thì muối tan, nợ nần ở lại". Đó là thân phận của diêm dân. Khi nắng nhiều, muối trúng mùa, sản lượng tăng vọt thì thương lái ép giá tơi bời (có những năm giá muối chỉ còn vài trăm đồng/kg, không bằng một ly trà đá). Thu nhập mờ mịt, thanh niên vùng biển bỏ làng lên các khu công nghiệp ở Bình Dương, Đồng Nai làm công nhân. Hậu quả là hàng loạt diện tích đất LMU tại các tỉnh ven biển bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, gây lãng phí tài nguyên đất đai nghiêm trọng.
Thay vì nhìn đất LMU như một khu vực nghèo khó, các nhà đầu tư có tầm nhìn đang tìm cách "đánh thức" tiềm năng của quỹ đất ven biển này thông qua tư duy kinh tế tuần hoàn và đa giá trị. Tuy nhiên, rủi ro cũng luôn rình rập những người thiếu hiểu biết pháp lý.
Cánh đồng muối lớn nhất thế giới Salar de Uyuni (Bolivia) thu hút hàng triệu du khách vì nó giống như một "tấm gương của bầu trời". Tại Việt Nam, các cánh đồng muối như Hòn Khói, Sa Huỳnh, Cà Ná cũng sở hữu vẻ đẹp siêu thực tương tự. Khi mặt ruộng ngập một lớp nước biển mỏng, nó phản chiếu bầu trời lúc hoàng hôn rực rỡ, kết hợp với những đụn muối trắng tinh và bóng dáng lao động nhọc nhằn nhưng đầy tính nghệ thuật của diêm dân.
Các nhà đầu tư có thể thuê đất LMU, kết hợp với người dân địa phương để làm Du lịch trải nghiệm (Agritourism). Du khách sẵn sàng trả tiền để được check-in sống ảo, trải nghiệm làm diêm dân một ngày, hoặc mua các sản phẩm muối làm quà tặng cao cấp (như muối thảo dược, muối hồng ngâm chân, hoa muối - Fleur de sel). Theo Luật Đất đai mới, việc sử dụng kết hợp đa mục đích trên đất nông nghiệp (như làm du lịch) đã được cho phép, miễn là không xây dựng kiên cố phá vỡ cấu trúc đất.
Đặc sản của đất LMU là nắng và gió. Rất nhiều dự án đã thí điểm thành công mô hình: Phía dưới làm muối, phía trên lắp đặt tấm pin năng lượng mặt trời. Các tấm pin mặt trời được lắp với độ cao phù hợp, vẫn đảm bảo gió lùa và ánh nắng phản xạ để bốc hơi nước biển ở dưới, đồng thời tạo ra nguồn điện sạch bán lên lưới điện quốc gia. Mô hình "kép" này tối ưu hóa 100% không gian và mang lại lợi nhuận vượt trội so với chỉ làm muối đơn thuần.
Nhiều cò đất thường vẽ ra viễn cảnh: "Mua đất muối ven biển giá siêu rẻ đi, view biển cực đẹp, năm sau xin chuyển lên Thổ cư (ONT, ODT) xây Resort, Biệt thự nghỉ dưỡng bán giá chục tỷ".
Sự thật pháp lý: Việc chuyển đổi LMU sang Đất ở hoặc Đất thương mại dịch vụ (TMD) ven biển là cực kỳ, cực kỳ khó khăn. Nó phải phù hợp với quy hoạch chung của Huyện, quy hoạch dải bờ biển, và phải đảm bảo hành lang bảo vệ bờ biển. Đa số diện tích LMU bị "khóa cứng" là quy hoạch đất nông nghiệp. Nếu bạn mua một hecta đất LMU với giá cao mang kỳ vọng phân lô, mà không check kỹ quy hoạch, bạn sẽ bị "chôn vốn" vĩnh viễn. Tiền chuyển mục đích từ LMU lên Thổ cư (nếu may mắn được duyệt) cũng là một con số khổng lồ theo bảng giá đất mới sát thị trường, ăn mòn toàn bộ lợi nhuận của nhà đầu tư.
Mã ký hiệu LMU - Đất Làm Muối không đơn thuần là những ô đất ngập nước mặn chát. Nó là chứng nhân cho sự can trường của con người Việt Nam trước thiên nhiên khắc nghiệt. Trong bối cảnh mới, khi Luật Đất đai 2024 đã mở ra những cánh cửa thông thoáng về tích tụ ruộng đất và sử dụng đa mục đích, đất LMU đang đứng trước một ngã rẽ lịch sử. LMU sẽ không còn là nơi chỉ sản sinh ra sự nhọc nhằn và những hạt muối thô giá rẻ, mà nó có đầy đủ cơ sở pháp lý và tiềm năng để chuyển mình thành những tổ hợp kinh tế nông - công nghiệp tuần hoàn: Sản xuất muối tinh khiết công nghệ cao, kết hợp nuôi trồng thủy sản đặc chủng, phát triển năng lượng tái tạo và thăng hoa cùng du lịch sinh thái. Hiểu đúng bản chất, luật chơi và giá trị của LMU chính là cách để chúng ta trân trọng giọt mồ hôi của diêm dân và biến mảnh đất ven sóng trở thành tấc vàng thực sự.
