Profast
Trong hệ thống quy chuẩn đất đai quốc gia, nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành nhiều loại, trong đó "Đất ở" được coi là loại đất có giá trị cao nhất và được bảo vệ quyền lợi mạnh mẽ nhất. Đất ở tiếp tục được phân luồng thành hai nhánh dựa vào địa giới hành chính: ONT và ODT.
Khóa giải mã quan trọng nhất ở đây chính là cụm từ "Khu vực nông thôn". Theo quy định hành chính của Việt Nam, khu vực nông thôn được định nghĩa là địa giới hành chính cấp Xã. Điều này có nghĩa là, bất kỳ mảnh đất ở nào tọa lạc trên địa bàn một "Xã", thì mã đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ) mặc định sẽ là ONT.
Đây là điểm gây bối rối cho rất nhiều nhà đầu tư mới. Ví dụ: Bạn mua một lô đất tại Xã Bình Chánh, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Dù lô đất đó nằm ở mặt tiền đường lớn, tấp nập xe cộ, xung quanh là nhà lầu san sát không khác gì phố thị, nhưng vì nó trực thuộc cấp hành chính là "Xã", nên mã đất vẫn là ONT. Ngược lại, một lô đất nằm ở một con hẻm nhỏ tĩnh lặng thuộc Thị trấn Măng Đen (Kon Tum) hay Thị trấn Sapa (Lào Cai) thì lại mang mã ODT (Đất ở tại đô thị). Việc phân định Xã hay Phường/Thị trấn quyết định toàn bộ khung giá đất tính thuế và các quy định về xây dựng áp dụng cho mảnh đất đó.
Tuy mang danh là "nông thôn", nhưng giá trị pháp lý và quyền lợi của chủ sở hữu đất ONT hoàn toàn ngang hàng, thậm chí trong một số khía cạnh còn "thoải mái" hơn so với đất ở đô thị (ODT).
Giống như ODT, đất ONT được nhà nước công nhận quyền sử dụng LÂU DÀI. Người nông dân hay nhà đầu tư có thể yên tâm cất nhà kiên cố, để lại di chúc thừa kế cho con cháu đời đời mà không phải lo lắng về việc sổ đỏ hết hạn như các loại đất nông nghiệp (50 năm). Nhà nước chỉ thu hồi đất ONT trong các trường hợp đặc biệt phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh quốc phòng (như làm đường cao tốc, xây sân bay, làm đập thủy điện...) và khi thu hồi, nhà nước bắt buộc phải đền bù bằng tiền mặt theo giá thị trường hoặc bố trí quỹ đất tái định cư tương xứng.
Đây chính là "đặc quyền" lớn nhất của đất ONT so với ODT. Tại các đô thị, việc xây một ngôi nhà đòi hỏi bạn phải xin Giấy phép xây dựng với bản vẽ thiết kế khắt khe, tuân thủ tuyệt đối mật độ xây dựng, khoảng lùi, chiều cao tầng. Nhưng tại nông thôn, pháp luật xây dựng có phần mở rộng hơn để phù hợp với tập quán sinh hoạt của người dân.
Theo Luật Xây dựng sửa đổi, đối với các công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, chủ nhà sẽ được MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG. Điều này giúp người dân tiết kiệm được một khoản thời gian và chi phí khổng lồ khi thiết kế và cất nhà. Bạn có thể tự do bố trí không gian sân vườn, nhà chính, nhà bếp, chuồng trại (nếu có) trên nền đất ONT của mình sao cho phù hợp với phong thủy và nhu cầu sử dụng của gia đình.
Đất ONT có Sổ hồng riêng là một trong những loại tài sản thế chấp được hệ thống ngân hàng tin tưởng nhất. Khả năng vay vốn (LTV) thường đạt mức 70% giá trị định giá. Nhờ vậy, người dân nông thôn có thể dùng chính cuốn sổ đỏ mảnh đất ông cha để lại làm đòn bẩy tài chính, vay vốn ngân hàng để xây nhà mới, mua sắm máy móc nông nghiệp, lo cho con cái học hành hoặc đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh.
Khi giao dịch đất đai ở nông thôn, một đặc thù rất phổ biến là các thửa đất thường có diện tích rất lớn (từ vài trăm đến vài ngàn mét vuông) bao gồm cả khu vực cất nhà, sân chắp, vườn cây ăn trái và ao cá. Đây là điểm khởi nguồn cho một sự nhầm lẫn tai hại khiến nhiều người mua mất tiền tỷ.
Nhiều cò đất rao bán: "Bán lô đất 1000m2 có nhà sẵn, sổ hồng chính chủ". Người mua ở thành phố về thấy mảnh đất rộng thênh thang, có tường rào bao quanh, có ngôi nhà ngói ở giữa thì đinh ninh rằng toàn bộ 1000m2 đó là Đất ở (ONT). Sự thật phũ phàng chỉ phơi bày khi họ đọc kỹ phần chi tiết trên Sổ hồng.
Pháp luật quy định, mỗi hộ gia đình tại nông thôn chỉ được công nhận một hạn mức đất ở (ONT) nhất định (ví dụ 100m2, 200m2, hoặc 300m2 tùy theo quỹ đất của từng tỉnh quy định). Phần diện tích còn lại trong cùng thửa đất đó sẽ được phân loại là Đất nông nghiệp (thường là Đất trồng cây lâu năm - CLN, hoặc Đất trồng cây hàng năm khác - BHK).
Một cuốn sổ hồng ghi tổng diện tích thửa đất là 1000m2. Phần mục đích sử dụng sẽ ghi rõ:
- Đất ở tại nông thôn (ONT): 200m2.
- Đất trồng cây lâu năm (CLN): 800m2.
Hậu quả pháp lý: Bạn chỉ được quyền xây dựng nhà ở kiên cố trên phạm vi 200m2 đất ONT đó. Nếu bạn xây một căn biệt thự nhà vườn rộng 300m2, tức là bạn đã lấn chiếm 100m2 sang phần đất CLN. Hành vi này là vi phạm pháp luật (sử dụng đất sai mục đích), bạn sẽ bị phạt hành chính và công trình phần lấn chiếm có nguy cơ bị cưỡng chế đập bỏ. Do đó, định giá một lô đất nông thôn phải bóc tách rõ ràng: Bao nhiêu mét là ONT (giá cao), bao nhiêu mét là CLN (giá rẻ), chứ không thể cào bằng nhân giá cho tổng diện tích.
Nếu bạn thực sự muốn xây một khu dinh thự 500m2 trên mảnh đất có 200m2 ONT và 800m2 CLN, bạn bắt buộc phải làm thủ tục Chuyển mục đích sử dụng đất để biến 300m2 CLN kia thành ONT trước khi ép cọc xây nhà. Việc này đòi hỏi thửa đất phải nằm trong quy hoạch cho phép lên thổ cư của địa phương và bạn sẽ phải đóng một khoản Tiền sử dụng đất rất lớn (bằng chênh lệch giữa giá đất ONT trừ đi giá đất CLN).
Ở nông thôn, truyền thống cha mẹ cắt đất chia cho con cái khi lập gia đình là rất phổ biến. Trong giới đầu tư, việc mua một lô đất ONT lớn rồi tách thành nhiều lô nhỏ để bán (phân lô bán nền) cũng là chiến lược sinh lời kinh điển. Tuy nhiên, việc "cầm dao cắt đất" bị nhà nước quản lý bằng quy định về Diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Mỗi tỉnh thành sẽ có một Quyết định riêng quy định diện tích tối thiểu này. Ví dụ: Tỉnh A quy định đất ONT tại các xã đồng bằng phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách là 60m2, kích thước cạnh mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Nếu bạn có một mảnh đất ONT 100m2, bạn không thể cắt đôi thành hai mảnh 50m2 để chia cho hai người con được, vì nó vi phạm hạn mức tối thiểu.
Đặc biệt, Luật Đất đai mới kiểm soát việc phân lô bán nền rất gắt gao. Mảnh đất muốn tách thửa không chỉ cần đủ diện tích, mà bắt buộc tất cả các lô đất sau khi tách phải có mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu. Nhà nước nghiêm cấm hành vi tự ý chừa đường đi đất đai, tự làm đường nội bộ phân lô mười mấy nền mà không lập dự án đầu tư để lách luật, nhằm ngăn chặn tình trạng nát vụn quy hoạch nông thôn và hình thành các khu dân cư tự phát thiếu thốn hạ tầng điện nước, xả thải gây ô nhiễm môi trường.
Thị trường bất động sản ONT tại Việt Nam luôn được thắp lửa bởi một khái niệm mang tên "Quy hoạch nâng cấp hành chính". Khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra như một cơn lốc, nuốt chửng các ranh giới nông thôn cũ.
Một Huyện ngoại thành khi đạt đủ các tiêu chí về dân số, kinh tế, cơ sở hạ tầng sẽ được trình Chính phủ để nâng cấp thành Quận (hoặc Thành phố trực thuộc tỉnh). Đồng thời, các "Xã" trực thuộc sẽ được nâng cấp thành "Phường".
Ngay tại thời khắc quyết định thành lập Phường có hiệu lực, 100% diện tích Đất ở nông thôn (ONT) trên địa bàn đó sẽ tự động được hệ thống hồ sơ địa chính nâng cấp thành Đất ở tại đô thị (ODT). Chủ đất không cần phải làm đơn từ hay đóng thêm tiền thuế chuyển đổi nào cho sự thay đổi mã ký hiệu này.
Đây là một cuộc "cá chép hóa rồng" thực sự. Khi xã lên phường, ngân sách nhà nước sẽ ồ ạt đổ về để mở rộng đường nhựa, làm hệ thống cống hộp, lắp đèn chiếu sáng, xây dựng công viên và trường học đạt chuẩn đô thị. Môi trường sống thay đổi hoàn toàn khiến giá đất khu vực đó có thể tăng vọt gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, biết đọc bản đồ quy hoạch, thường ôm đất ONT tại các xã "tiền đô thị" này từ 3-5 năm trước để đón đầu quy hoạch, thu về khoản lợi nhuận khổng lồ khi mã đất chính thức chuyển thành ODT.
Đất tăng giá là niềm vui, nhưng việc ONT hóa ODT cũng mang theo sự siết chặt kỷ luật. Khi trở thành cư dân đô thị, người dân không còn đặc quyền "xây nhà không cần giấy phép" nữa. Mọi công trình xây cất, sửa chữa đều phải trải qua thủ tục xin giấy phép xây dựng phức tạp tại UBND Quận. Các chỉ tiêu về khoảng lùi ranh giới đường, mật độ xây dựng bị áp dụng triệt để. Hơn nữa, bảng giá đất tính thuế phi nông nghiệp hàng năm cũng sẽ tăng lên theo khung giá đất đô thị, tạo thêm gánh nặng tài chính cho những người dân thuần nông chưa kịp chuyển đổi nghề nghiệp.
Giá rẻ, diện tích lớn, tiềm năng tăng giá cao đã biến đất ONT thành miếng mồi ngon. Nhưng thị trường đất nền vùng ven là nơi chứa đựng nhiều "kỹ xảo" tinh vi nhất.
Chiêu trò kinh điển nhất của cò đất là rao bán một mảnh đất toàn bộ là Đất trồng cây lâu năm (CLN) hoặc Đất lúa (LUC) nhưng lại quảng cáo là "Đất khu dân cư, bao kiểm tra quy hoạch, hỗ trợ lên thổ cư toàn bộ". Rất nhiều người mua tin lời, xuống tiền với giá cao (giá của đất có tiềm năng lên thổ). Tuy nhiên, khi ôm sổ lên phòng Tài nguyên Môi trường xin chuyển đổi, họ mới ngã ngửa vì khu đất đó nằm trọn trong "Quy hoạch đất nông nghiệp dự trữ" hoặc "Hành lang bảo vệ lưới điện, kênh rạch". Mảnh đất vĩnh viễn không thể chuyển sang ONT. Dòng vốn hàng tỷ đồng bị chôn vùi trong một bãi cỏ hoang không thể xây cất.
Trong các cơn sốt đất, nhiều cá nhân gom hàng hecta đất ONT, tự ý đưa máy ủi vào cào bằng, đổ một lớp đá dăm mỏng làm "đường", cắm vài cột điện xi măng rồi vẽ thành sơ đồ dự án phân lô bán nền hoành tráng. Họ cam kết sẽ làm đường nhựa, kéo điện nước quốc gia. Nhưng sau khi bán xong, thu tiền đẩy rủi ro cho người mua cuối, họ bỏ trốn. Vài năm sau, đường đá dăm bị sạt lở, cột điện đổ gãy, khu đất biến thành bãi chăn bò, không điện, không nước, không ai dám về xây nhà ở. Mua đất ONT phân lô tự phát mà không đánh giá đúng năng lực làm hạ tầng của chủ đất là hành động tự sát tài chính.
Đất ONT ở làng xã thường có nguồn gốc chia năm xẻ bảy từ đời ông bà để lại. Nhiều mảnh đất nằm khuất sâu bên trong, chỉ có một con đường đất độc đạo đi qua sân của nhà hàng xóm phía ngoài. Người bán cam đoan "lối đi chung bao đời nay không ai kiện cáo". Nhưng khi bạn (người lạ từ nơi khác đến) mua và khởi công xây nhà, xe chở vật liệu ra vào làm hỏng đường, hoặc nảy sinh mâu thuẫn lời qua tiếng lại, người nhà phía ngoài lập tức xây tường rào bít kín lối đi. Nếu trên Sổ hồng của bạn không thể hiện rõ ràng nét đứt của Lối đi chung (Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề), bạn sẽ rơi vào thảm cảnh có đất mà không thể bay vào nhà, kiện cáo kéo dài hàng thập kỷ.
Khép lại bức tranh phân tích, mã ký hiệu ONT - Đất ở tại nông thôn chứng minh rằng nó không hề kém cạnh so với đất ở đô thị về mặt quyền lực pháp lý, mà ngược lại, nó sở hữu những lợi thế độc tôn về không gian, sự linh hoạt trong xây dựng và biên độ tăng giá khổng lồ theo lộ trình đô thị hóa của đất nước. Từ những mái ấm bình dị sau lũy tre làng, cho đến những khu biệt thự sinh thái xa hoa ngoại ô của giới siêu giàu, đất ONT chính là nền tảng nuôi dưỡng và phát triển giá trị bất động sản lan tỏa.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới đang dần thiết lập một trật tự kỷ cương khắt khe hơn. Bảng giá đất được cập nhật sát thực tế, thuế phí chuyển mục đích tăng cao, và quy định phân lô tách thửa bị siết chặt sẽ thanh lọc thị trường. Cơ hội làm giàu từ đất ONT vẫn còn đó, nhưng nó không còn dành cho những tay mơ tin vào lời hứa suông. Việc trang bị kiến thức pháp lý vững chắc, am hiểu quy hoạch địa phương và thấu hiểu nghệ thuật định giá đất đa mục đích (ONT xen lẫn CLN) chính là la bàn duy nhất giúp bạn đi săn thành công trên lãnh địa bất động sản nông thôn đầy tiềm năng này.
