Profast
Theo phân loại của Luật Đất đai, Đất Thương mại, Dịch vụ (ký hiệu là TMD) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là quỹ đất được Nhà nước dành riêng để phát triển các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo ra việc làm và làm thay đổi bộ mặt đô thị.
Bản chất của đất TMD được định hình bởi mục đích sử dụng. Khác với đất ở (dùng để ở, hình thành cộng đồng dân cư, cấp hộ khẩu thường trú) hay đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (dùng để xây dựng nhà máy, xí nghiệp sản xuất hàng hóa), đất TMD hoàn toàn tập trung vào khâu lưu thông, phân phối hàng hóa và cung ứng dịch vụ. Các công trình tiêu biểu trên đất TMD bao gồm:
Sự tách bạch rõ ràng giữa đất ở và đất TMD là công cụ để Nhà nước quản lý quy hoạch đô thị. Nếu không có sự tách bạch này, các khu dân cư sẽ bị băm nát bởi các hoạt động kinh doanh ồn ào, hoặc ngược lại, những khu đất vàng thương mại sẽ bị chia lô bán nền để ở, làm mất đi cơ hội tạo ra các chuỗi dịch vụ gia tăng cho nền kinh tế.
Nhiều người thắc mắc: "Tại sao không dùng đất ở (ODT) để kinh doanh mà phải xin cấp đất TMD?". Dù pháp luật cho phép kinh doanh trên đất ở (nhà phố mặt tiền), nhưng đối với các siêu dự án, đất TMD nắm giữ những đặc quyền quy hoạch mang tính quyết định đến bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư.
Trong quy hoạch đô thị, đất ở thường bị khống chế nghiêm ngặt về chiều cao (thường là dưới 7 tầng đối với nhà phố) và mật độ xây dựng để đảm bảo sức chịu tải của hạ tầng dân sinh (trường học, bệnh viện, kẹt xe). Tuy nhiên, đối với quy hoạch đất TMD, do bản chất không phát sinh dân số thường trú, Nhà nước thường cấp phép các chỉ tiêu xây dựng "rộng rãi" hơn rất nhiều.
Một khu đất vàng 5000m2 nếu là đất ở có thể chỉ được duyệt xây chung cư cao 20 tầng. Nhưng nếu chuyển sang chức năng TMD để xây tháp tài chính đa năng hoặc khách sạn 5 sao, thành phố có thể cho phép xây lên đến 40 hoặc 50 tầng. Việc nhân đôi hệ số sử dụng đất đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể tạo ra diện tích sàn thương phẩm gấp đôi để cho thuê, tối đa hóa tỷ suất hoàn vốn (ROI) trên mỗi mét vuông đất đắt đỏ.
Đất TMD thường được quy hoạch thành các khối (block) diện tích lớn, không bị chia cắt bởi hệ thống đường hẻm dân sinh chằng chịt. Điều này cho phép các kiến trúc sư tự do thiết kế những công trình có khối đế khổng lồ (podium) làm trung tâm thương mại, các tầng hầm đỗ xe thông nhau rộng hàng héc-ta. Đây là yếu tố sống còn để phát triển các đại siêu thị, đại trung tâm thương mại mà đất chia lô nhà phố không bao giờ làm được.
Nếu đặc quyền quy hoạch là sức hấp dẫn, thì giới hạn về thời gian chính là điểm yếu chí mạng khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân chùn bước khi rót tiền vào các bất động sản trên đất TMD.
Không giống như đất ở (ODT, ONT) được cấp sổ hồng sở hữu LÂU DÀI, pháp luật quy định đất TMD do Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư có thời hạn không quá 50 năm. Đối với một số dự án lớn, vốn đầu tư khổng lồ, thu hồi vốn chậm, hoặc nằm ở các vùng kinh tế khó khăn, thời hạn có thể được nới lỏng lên không quá 70 năm.
Tại sao Nhà nước lại thiết lập giới hạn này? Nguyên nhân là để chống lãng phí tài nguyên quốc gia. Đất thương mại là đất sinh lợi. Nếu giao lâu dài, chủ đầu tư có thể găm đất, bỏ hoang chờ tăng giá để bán chuyển nhượng. Việc giới hạn 50 năm buộc chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đưa dự án vào vận hành để tạo dòng tiền thu hồi vốn trước khi thời hạn trôi qua. Thời gian trôi đi đồng nghĩa với việc giá trị của quyền sử dụng đất bị khấu hao dần.
Đây là nỗi sợ hãi lớn nhất của người mua bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel/Villa resort) trên đất TMD. Họ sợ rằng sau 50 năm, Nhà nước sẽ tịch thu trắng cả đất lẫn tài sản trên đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai đã có những hướng dẫn bảo vệ nhà đầu tư chân chính.
Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng, công trình trên đất (khách sạn, tòa nhà văn phòng) vẫn còn đảm bảo an toàn kết cấu, và dự án vẫn phù hợp với quy hoạch của thành phố, thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất (thường gia hạn thêm một chu kỳ nữa). Đương nhiên, để được gia hạn, chủ sở hữu sẽ phải đóng một khoản tiền thuê đất mới cho chu kỳ tiếp theo theo bảng giá đất tại thời điểm gia hạn. Trong trường hợp xấu nhất, nếu công trình bị xuống cấp nghiêm trọng gây nguy hiểm, hoặc thành phố cần thu hồi đất để làm dự án công cộng, chủ sở hữu sẽ không được gia hạn và có thể phải tự chịu chi phí tháo dỡ công trình.
Bên cạnh yếu tố thời hạn, quyền hạn của người sở hữu đất TMD phụ thuộc hoàn toàn vào phương thức họ thanh toán nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Có hai hình thức chính, tạo ra sự khác biệt một trời một vực về quyền tài sản pháp lý.
Khi chủ đầu tư trả dứt điểm toàn bộ số tiền thuê đất cho suốt 50 năm ngay từ đầu, Nhà nước trao cho họ quyền lực pháp lý gần như tương đương với đất ở. Chủ đầu tư có quyền: Chuyển nhượng (bán đứt dự án), cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và quan trọng nhất là được mang Quyền sử dụng đất (cộng với tài sản trên đất) đi THẾ CHẤP tại ngân hàng. Các dự án TMD có hình thức trả tiền một lần có tính thanh khoản rất cao, rất dễ gọi vốn và được các định chế tài chính săn đón.
Nếu chủ đầu tư chọn (hoặc bị buộc phải chọn do chính sách địa phương) hình thức trả tiền thuê đất chia nhỏ theo từng năm, quyền lực của họ bị thu hẹp đáng kể. Do chưa trả hết tiền đất, họ KHÔNG CÓ QUYỀN chuyển nhượng, thế chấp hay góp vốn bằng "Quyền sử dụng đất". Họ chỉ được phép bán, thế chấp, góp vốn bằng "Tài sản gắn liền với đất" (tức là giá trị viên gạch, mớ sắt thép đã xây lên thành tòa nhà).
Rủi ro lớn nhất của hình thức này là sự bất định. Đơn giá thuê đất hàng năm có thể được Nhà nước điều chỉnh định kỳ (thường là 5 năm một lần). Nếu bảng giá đất của tỉnh tăng đột biến, tiền thuê đất tăng theo cấp số nhân, biên lợi nhuận của doanh nghiệp kinh doanh khách sạn, trung tâm thương mại sẽ bị ăn mòn nghiêm trọng, thậm chí dẫn đến phá sản.
Phân tích về đất TMD sẽ là thiếu sót lớn nếu không nhắc đến cuộc khủng hoảng pháp lý lớn nhất thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2022: Cơn lốc Condotel (Căn hộ khách sạn) và Officetel (Văn phòng kết hợp lưu trú).
Các chủ đầu tư xin được những khu đất vàng ven biển, mang mã ký hiệu TMD với thời hạn 50 năm để xây khu du lịch, khách sạn. Thay vì tự kinh doanh khách sạn (thu hồi vốn chậm), họ sáng tạo ra mô hình chia nhỏ tòa khách sạn thành hàng nghìn căn phòng (Condotel) và bán cho các nhà đầu tư cá nhân với lời hứa hẹn mức cam kết lợi nhuận khủng.
Để dễ bán, đội ngũ môi giới thường sử dụng những thuật ngữ gây nhầm lẫn như "Căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài", khiến hàng vạn người mua đinh ninh rằng mình đang mua một căn "Nhà Ở" (ODT). Khi dự án bàn giao, sự thật mới vỡ lở: Đất xây dựng là đất TMD. Người mua chỉ được cấp sổ chứng nhận sở hữu công trình có thời hạn. Tồi tệ hơn, vì xây trên đất TMD, người mua KHÔNG ĐƯỢC đăng ký hộ khẩu thường trú, không được dùng để ở như nhà bình thường (chỉ được phép lưu trú ngắn hạn theo quy định du lịch), và tiền điện nước phải chịu mức giá kinh doanh (cao hơn giá sinh hoạt).
Khi dịch Covid-19 ập đến, ngành du lịch đóng băng, các chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận. Hàng vạn nhà đầu tư mắc kẹt với những căn Condotel, Officetel không thể cho thuê, không thể ở, không thể thế chấp ngân hàng giá cao, và vô cùng khó bán cắt lỗ vì tính pháp lý "nửa dơi nửa chuột". Sự kiện này là một đòn giáng mạnh vào lòng tin của thị trường, để lại một bài học xương máu: Tuyệt đối không được đánh tráo khái niệm giữa Đất Ở (cấp sổ hồng lâu dài, để ở) và Đất TMD (sở hữu có thời hạn, để kinh doanh). Mua bất động sản trên đất TMD phải dựa vào bài toán phân tích dòng tiền thực tế, chứ không phải kỳ vọng tăng giá vốn như mua đất thổ cư.
Nhiều người mua lô đất TMD với hy vọng xin chuyển mục đích thành Đất Ở (ODT/ONT) để cất nhà. Điều này về lý thuyết là được pháp luật cho phép, nhưng thực tế là "nhiệm vụ bất khả thi". Quy hoạch đất TMD đã được cơ quan nhà nước duyệt nhằm mục đích làm trung tâm thương mại, dịch vụ cho cả khu vực. Trừ khi toàn bộ bản đồ quy hoạch chung của quận/huyện bị thay đổi, còn không, một cá nhân không thể xin chuyển đổi một mảnh đất TMD quy hoạch riêng lẻ thành đất ở. Đừng bao giờ mua đất TMD với mục đích xây nhà để ở lâu dài.
Bất chấp những rủi ro pháp lý nếu hiểu sai bản chất, đất TMD vẫn là khối tài sản sản sinh ra nhiều của cải nhất cho một đô thị phát triển. Tương lai của đất TMD tại Việt Nam đang được mở ra những hướng đi mới, linh hoạt hơn nhờ những cải cách của Luật Đất đai mới.
Luật Đất đai 2024 đã chính thức hành lang hóa khái niệm Sử dụng đất đa mục đích. Trước đây, một mảnh đất TMD chỉ được làm thương mại. Nay, luật cho phép sự linh hoạt đan xen. Ví dụ, một dự án đất ở có thể kết hợp sử dụng một phần diện tích để làm thương mại dịch vụ (xây khối đế shophouse). Ngược lại, một số dự án trên đất nông nghiệp cũng có thể xin kết hợp một phần chức năng thương mại dịch vụ (làm du lịch sinh thái). Điều này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa công năng của mảnh đất, tạo ra những hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh.
Tại Hà Nội và TP.HCM, quy hoạch theo mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) đang định hình lại bản đồ giá trị bất động sản. Các mảnh đất mang quy hoạch TMD nằm ngay tại các nhà ga Metro ngầm hoặc trên cao sẽ được ưu tiên cấp hệ số sử dụng đất khổng lồ. Chúng sẽ được phát triển thành các tổ hợp thương mại - dịch vụ liên hoàn kết nối trực tiếp với nhà ga. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các khu đất TMD này dự báo sẽ đạt mức kỷ lục, biến chúng thành những con gà đẻ trứng vàng cho các quỹ đầu tư bất động sản.
Khép lại bức tranh toàn cảnh, mã ký hiệu TMD - Đất Thương mại, Dịch vụ là sự hiện thân của tư duy kinh tế khai thác tài sản. Nếu bạn mang tư duy của một người "đầu cơ găm đất chờ tăng giá", đất TMD sẽ là một gánh nặng, bởi sự hao mòn về thời hạn sở hữu và những khoản thuế phí thuê đất hàng năm sẽ ăn mòn lợi nhuận của bạn.
Tuy nhiên, nếu bạn mang tư duy của một nhà đầu tư lõi đời, biết cách xây dựng một thương hiệu khách sạn, vận hành một tòa nhà văn phòng, hay thiết lập một chuỗi bán lẻ, thì đất TMD chính là thứ vũ khí lợi hại nhất. Nó cho phép bạn xây cao hơn, khai thác không gian lớn hơn, và tạo ra tỷ suất lợi nhuận dòng tiền mà đất thổ cư thông thường không thể nào sánh kịp. Bước vào sân chơi TMD là bước vào giải đấu chuyên nghiệp, nơi sự thấu hiểu tường tận về luật pháp, quy hoạch và nghệ thuật quản trị vận hành sẽ quyết định ai là người chiến thắng cuối cùng.
