Pháp luật hiện hành đã có quy định về khung pháp lý của thị trường bất động sản. Trình tự thủ tục pháp lý cần phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính pháp lý cho bất kỳ một dự án đầu tư.
Theo đó, các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường này đều có quyền và nghĩa vụ của mình. Đối với dự án đầu tư xây dựng thì doanh nghiệp, chủ đầu tư phải thực hiện quy trình pháp lý dự án đầu tư trước khi đưa công trình dự án vào khai thác sử dụng.
Vậy căn cứ vào quy định mới nhất thì quy trình pháp lý của một dự án đầu tư bao gồm những bước nào? Cụ thể trong các bước đó cần phải làm hồ sơ thực hiện những việc gì? Các bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây để tìm được câu trả lời phù hợp nhé.
Quy trình pháp lý dự án gồm những bước nào?
Để thực hiện dự án đầu tư bất động sản hiện nay, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy trình pháp lý rõ ràng và tuân thủ quy định của pháp luật. Theo đó, nhà đầu tư phải tìm hiểu và hình dung ra được các thủ tục pháp lý mà mình cần phải làm là gì. Mục đích là để thực hiện dự án đầu tư không gặp nhiều khó khăn hay bị chậm tiến độ do vướng mắc thủ tục liên quan. Từ những thông tin mới nhất được cập nhật và tổng hợp lại, các bước trong quy trình pháp lý dự án cần phải thực hiện bao gồm 5 bước chính sau đây:
- Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
- Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp nhận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng. Sau đó tiến hành khởi công xây dựng các công trình trong dự án đã được phê duyệt.
- Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thực tế, quy trình pháp lý dự án không bắt buộc phải thực hiện theo trình tự các bước như trên. Tuy nhiên, hầu hết dự án phải đảm bảo được các yếu tố này thì mới được công nhận đầy đủ pháp lý theo quy định pháp luật. Trước khi thực hiện, chủ đầu tư nên tham vấn pháp lý từ cơ quan chức năng có thẩm quyền, các luật sư hay chuyên gia pháp lý bất động sản để nắm rõ được thủ tục này hơn. Mục đích cuối cùng là đảm bảo cho dự án được triển khai một cách nhanh chóng, thuận tiện.
Dưới đây là quy trình pháp lý dự án chi tiết nhất.
- Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
Về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, Luật Đầu tư 2014 có quy định như sau:
- Điều 30: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc Hội.
- Điều 31: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
- Điều 32: Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Về quy định cụ thể những dự án thuộc thẩm quyền quyết định của ai, anh/chị có thể tìm hiểu thêm trong Luật Đầu tư. Các dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội hoặc Thủ tướng thường là những dự án lớn, dự án quan trọng. Ở đây, chúng ta sẽ chọn trường hợp được quy định tại Điều 32 để phân tích rõ hơn về các thủ tục cần phải thực hiện đối với dự án đầu tư. Vì trường hợp này có tính phổ biến cao hơn với các dự án đầu tư hiện nay.
1.1 Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án
Ngoại trừ các dự án thuộc thẩm quyền quản lý của UBND tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án:
- Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
- Dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt không phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.
1.2 Hồ sơ dự án đầu tư cần chuẩn bị
Hồ sơ dự án đầu tư theo Luật Đầu tư bao gồm:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư.
- Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức.
- Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án.
- Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
- Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 32 của Luật này gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính.
- Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.
- Hồ sơ được chuẩn bị phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, phù hợp theo quy định. Để tránh mất thời gian thực hiện thủ tục này, từng vấn đề nhỏ cũng phải hết sức lưu ý.
1.3 Trình tự thủ tục thực hiện
Căn cứ vào Điều 33 Luật Đầu tư 2014 về Hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, có thể tóm gọn lại một số bước lần lượt như sau:
- Nhà đầu tư nộp hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này cho cơ quan đăng ký đầu tư.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến những nội dung quy định tại khoản 6 Điều này.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình và gửi cơ quan đăng ký đầu tư.
- Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định theo quy định tại Điều này trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan đăng ký đầu tư.
- Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh.
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Ngoài các thông tin được đề cập trên đây, vẫn còn một số quy định chi tiết được quy định trong Luật Đầu tư cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác. Để hiểu rõ hơn và thực hiện đúng, chủ đầu tư phải tìm hiểu thêm về quy trình này.
Thủ tục xin phê duyệt quy hoạch 1/500
Pháp lý cao nhất (trong quá trình triển khai dự án) của một dự án chung cư là Giấy phép xây dựng. Kỹ hơn, đọc vào giấy phép xây dựng sẽ có tham chiếu đến những bước pháp lý trước đó, từ Phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận Dự án đầu tư nhà ở, Thẩm duyệt thiết kế cơ sở…. Có rất nhiều bước pháp lý, tuy nhiên lại chỉ có 1 số bước quan trọng, ảnh hưởng đến Dự án, còn lại thì không ảnh hưởng nhiều.
2.1 Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500
Theo quy định tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc về các cơ quan sau:
- Bộ Xây dựng: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ.
- UBND cấp tỉnh: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND tỉnh.
- UBND cấp huyện: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng.
2.2 Hồ sơ lập quy hoạch 1/500 cần chuẩn bị
Để được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 thì doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sau đây:
- Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị.
- Chứng chỉ quy hoạch hoặc văn bản cung cấp thông tin quy hoạch còn hiệu lực.
- Thuyết minh có kèm sơ đồ, bản vẽ khổ A3.
- Bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán và hình minh họa.
- Văn bản công nhận là chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư.
- Bản đồ ranh giới phạm vi khu vực lập quy hoạch.
- Dự thảo quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
Ngoài ra, nếu có thêm yêu cầu nào khác từ cơ quan phê duyệt quy hoạch thì chủ đầu tư phải bổ sung thêm. Trước khi nộp hồ sơ phải nên tìm hiểu rõ để quá trình chuẩn bị cho tốt.
-
Thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
3.1 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thông tin chi tiết xin click ABC.VN
-
Cấp phép xây dựng đối với dự án
4.1 Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Thông tin chi tiết xin click ABC.VN
-
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5.1 Xác định nghĩa vụ tài chính
Thông tin chi tiết xin click ABC.VN
Tổng kết:
Quy trình pháp lý dự án bao gồm nhiều thủ tục hành chính khác nhau, xuyên suốt dự án đầu tư mà doanh nghiệp, chủ đầu tư thực hiện. Có thể nói, thủ tục pháp lý tương đối phức tạp và liên quan đến nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Nó đòi hỏi doanh nghiệp, chủ đầu tư phải có sự hỗ trợ của đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dự án bất động sản khi muốn thực hiện đầu tư dự án.