Mỗi công trình xây dựng trước khi thi công đều cần có các thông số về hệ số sử dụng đất. Nhưng bạn có biết hệ số sử dụng đất là gì và tại sao nó lại quan trọng đến vậy? Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng khám phá khái niệm hệ số sử dụng đất cũng như cách tính nó.
Hệ số sử dụng đất: Khái niệm và định nghĩa
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng của công trình (không bao gồm các diện tích như tầng hầm, tầng mái, hố thang máy) so với tổng diện tích lô đất. Đây là một thước đo quan trọng để hiểu quy mô của công trình và kinh phí đầu tư cần thiết. Khi bạn hiểu rõ về hệ số sử dụng đất, bạn có thể đánh giá được sản phẩm của công trình trên mỗi mét vuông đất.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Theo định nghĩa, hệ số sử dụng đất được tính bằng công thức:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Ví dụ, nếu bạn có một công trình với diện tích 1.000m2 và diện tích sàn xây dựng của các căn hộ bằng nhau, và hệ số sử dụng đất (FAR) là 20, tức là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/50 diện tích lô đất đó (tương đương với 20m2). Với FAR=5, bạn chỉ có thể xây dựng 20 căn hộ với diện tích 1/50 (tương đương với 50m2).
Những thuật ngữ liên quan đến hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất có thể được gọi bằng nhiều tên khác nhau ở nhiều quốc gia. Ví dụ, floor space ratio (FSR), floor space index (FSI), site ratio hoặc plot ratio. Tất cả đều đề cập đến cùng một khái niệm và công thức tính toán hệ số sử dụng đất.
Sự khác biệt giữa FAR và FSI nằm ở đơn vị kết quả. Trong khi FAR sử dụng đơn vị lần, thì FSI sử dụng đơn vị là phần trăm. Ở Việt Nam, đơn vị tương tự của FAR là lần, tuy nhiên, Nhật Bản vẫn sử dụng đơn vị của FAR nhưng đơn vị sử dụng vẫn là phần trăm.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần. Tuy nhiên, năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Hiện nay, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với số tầng cao (không tính tầng hầm).
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Với hệ số FAR thấp, diện tích sử dụng của căn hộ sẽ càng lớn, điều này có lợi cho chủ nhà. Do đó, hệ số này càng lớn, các chủ đầu tư sẽ quan tâm và tìm hiểu về dự án đó.
Theo các chuyên gia, “Hệ số FAR càng thấp, mật độ dân cư tại đó càng thấp. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng sống, vì khi số lượng dịch vụ ít, dân cư sẽ chịu ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống sau khi dự án hoàn thành”. Ngoài ra, hệ số FAR thấp cũng giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng tái định cư miễn phí khi dự án kết thúc, từ đó tăng lợi nhuận.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất: Hai khái niệm khác biệt
Mật độ xây dựng hiểu đơn giản là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình. Mật độ xây dựng đo lường thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ ô đất. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là hai khái niệm khác nhau, tuy nhiên, cả hai đều quan trọng trong quy hoạch xây dựng.
Ví dụ, nếu bạn có một lô đất diện tích 200m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 100m2, thì mật độ xây dựng của công trình là 100/200 x 100% = 50%.
Những chia sẻ trên giúp bạn hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất, cách tính và các thuật ngữ liên quan. Bạn cũng có thể dựa vào hệ số sử dụng đất để đánh giá dự án và chọn lựa những căn hộ phù hợp với nhu cầu của bạn.