Với tình hình khủng hoảng toàn cầu về kinh tế do dịch bệnh, thị trường bất động sản đang chứng kiến những biến động tiêu cực. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư và người mua đang lưỡng lự và có những lo ngại về một cuộc khủng hoảng bất động sản, như đã từng xảy ra gần 10 năm trước. Tuy nhiên, dựa trên kinh nghiệm từ những cuộc khủng hoảng trước, các nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn nhận thấy sự khác biệt trong quá trình này.
Bài học từ quá khứ về khủng hoảng bất động sản
Những dấu hiệu về khủng hoảng bất động sản gần đây có những điểm tương đồng với tình hình đóng băng của thị trường bất động sản trong những năm 2011-2013.
Các dấu hiệu đầu tiên của sự suy thoái này là quyết định số 11 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ cho vay và tỷ trọng nợ vay trong lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là về bất động sản. Trong giai đoạn đó, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng. Do đó, sau mỗi lần điều chỉnh, họ lại gặp thêm những khó khăn.
Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã để lại một số lượng nợ xấu lớn, nhiều dự án bị trì hoãn và phải bán vội vàng khi nguồn vốn cạn kiệt. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng và chất lượng dự án, cũng như giá thành sản phẩm của dự án.
Sự dồi dào hơn về nguồn cung là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự giảm giá mạnh mẽ của bất động sản so với thị trường chung. Sự suy yếu này khiến các doanh nghiệp phải tái cấu trúc. Tuy nhiên, sau những lần tái cấu trúc, lại xuất hiện một bong bóng bất động sản ngày càng lớn.
Đến đỉnh điểm, nhiều nhà đầu tư đã giảm giá bán sản phẩm của họ lên đến 50% so với giá niêm yết ban đầu. Các căn hộ chung cư và biệt thự đã giảm giá từ 30-40%, nhưng vẫn khó bán được.
Những phân kỳ này đã kéo theo một loạt sự sụp đổ. Hiệu ứng domino đã khiến nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm chi tiêu. Không còn cuộc đua để mở bán và cạnh tranh để đặt cọc mà không có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Quá trình khủng hoảng bất động sản đã để lại những hậu quả như những căn chung cư bỏ hoang, doanh nghiệp và doanh nhân phá sản, nhiều dự án bị thu hồi và đình chỉ.
Nhìn lại thời gian khủng hoảng đó, nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư vẫn chưa hết hoảng loạn. Các chuyên gia phân tích cho rằng nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng bất động sản là chính sách tín dụng khó khăn. Sự nóng sốt đã khiến thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”, với doanh nghiệp nắm giữ tới 2/3 thị trường để đầu cơ, khủng hoảng tín dụng từ phía cung là tác nhân chính làm thị trường sụp đổ.
Bóng ma quá khứ sự đối phó cho cuộc khủng hoảng
Sau cuộc khủng hoảng ban đầu, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi sinh và tăng trưởng từ những năm 2015 trở đi. Tuy nhiên, cuộc hồi sinh chỉ kéo dài 4 năm và từ cuối năm 2019, những dấu hiệu của cuộc suy thoái bắt đầu xuất hiện từ việc giảm chính sách tín dụng của ngân hàng.
Đến năm 2020, viện nghiên cứu kinh tế và chính sách tài chính đã đưa ra dự báo về thị trường bất động sản với nhiều lo ngại. Năm này được dự báo là một năm không ổn định và khó khăn.
Sau sự siết chặt tín dụng bất động sản trong năm 2020, tình hình bất ổn còn được dự báo cao hơn với sự lan rộng của đại dịch Covid-19. Những căn cứ này hoàn toàn có căn cứ, khi lượng cung sản phẩm và tồn kho đang ở mức lớn. Các doanh nghiệp bất động sản đã cho thấy các chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm và thanh khoản gần như không tồn tại.
Trong giai đoạn đại dịch phức tạp này, các hoạt động kinh doanh bị gián đoạn và nguồn cung bị hạn chế do vấn đề pháp lý. Do đó, ngay cả khi có nguồn cung, phía cầu cũng không có sự chuyển động.
So sánh với thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản hiện nay cũng đang có những dấu hiệu tái diễn. Chỉ số nguồn vốn bị siết chặt, lực cầu giảm và các doanh nghiệp gặp khó khăn. Căn hộ Condotel là một ví dụ điển hình, với khoảng 100.000 căn tồn kho và giao dịch giảm đáng kể.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang thực hiện chính sách cầm cự. Với việc không thể bán được nhiều dự án, doanh thu giảm, giảm chi phí quảng cáo và cắt giảm nhân sự.
Các doanh nghiệp bắt buộc phải tái cấu trúc. Tuy nhiên, nếu lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng kéo dài, nhiều doanh nghiệp có khả năng không thể chịu đựng được và tiếp tục đối mặt với một cuộc khủng hoảng mới.
Những bài học từ những cuộc khủng hoảng trước đã giúp các doanh nghiệp chuẩn bị tốt hơn cho khả năng xoay vòng vốn. Họ không còn quá phụ thuộc vào ngân hàng và đã tung ra nguồn trái phiếu để có tiền mặt, tạo ra sự linh hoạt hơn trên thị trường chứng khoán.
Kinh nghiệm quản lý rủi ro của các doanh nghiệp đã được nâng cao sau một giai đoạn khó khăn. Do đó, khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp cũng tốt hơn.
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào niềm tin. Niềm tin của doanh nghiệp là có thể bán được dự án, đó cũng là niềm tin của các chủ đầu tư và người mua. Ngoài ra, dịch bệnh Covid-19 đang là một yếu tố quan trọng, khi nó không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn toàn bộ nền kinh tế. Với tình hình khủng hoảng đa mặt và rộng rãi như vậy, khó có thể có một tương lai tươi sáng cho các doanh nghiệp trong thời gian tới.
Dù hiện tại, dấu hiệu của cuộc khủng hoảng bất động sản đang âm thầm, nhưng các doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn hy vọng vào sự phục hồi sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.
ABC.VNABC.VN